住宅ローンの完済、ご自宅の売却や購入など、不動産の登記は人生の節目で必要になります。当事務所は府中市で20年以上、売買・抵当権抹消などの不動産登記を数多くお手伝いしてきました。このページでは、ご相談の多い住宅ローン完済後の抵当権抹消と売買による名義変更について解説します。
このページの目次
住宅ローン完済後の抵当権抹消登記
完済しても抵当権は自動的には消えません
住宅ローンを借りるとき、金融機関はご自宅に抵当権を設定し、その内容が登記されます。ローンを完済すると抵当権そのものは消滅しますが、登記簿の記載は、抹消の登記を申請しない限りそのまま残ります。完済後しばらくすると金融機関から抹消用の書類が届きますので、その書類を使って所有者が法務局に申請します。
そのままにしておくと困ること
- 売却や借換え、新たな借入れの際に、先に抹消しなければ手続きが進まない
- 金融機関から届いた書類の中には、期限があるものや、年月が経つと取り直しが必要になるものがある
- 金融機関が合併・名称変更していると、書類の取り直しや追加の登記が必要になることがある
- 書類をなくしてしまうと、再発行の手続きに時間がかかる
- 所有者が亡くなると、相続登記を先に済ませなければ抹消できなくなる
金融機関から届く主な書類
- 抵当権解除証書（弁済証書などの名称の場合もあります）
- 抵当権設定時の登記識別情報、または登記済証
- 金融機関の委任状
- 金融機関の会社法人等番号がわかる書面（または資格証明書）
届いた書類は1枚も捨てずに保管し、お早めにご相談ください。書類をお預かりすれば、登記簿の確認から申請までを当事務所で行います。
住所や氏名が変わっている場合は、先に変更登記が必要です
登記簿上の住所・氏名が現在のものと違う場合は、抵当権を抹消する前に住所・氏名の変更登記が必要です。令和8年4月1日からは住所等の変更登記も義務化されており、変更の日から2年以内の申請が求められます。抹消と同時に申請できますので、あわせてお任せください。詳しくは住所変更登記の義務化｜期限・罰則・手続きをご覧ください。
費用
抵当権抹消の登録免許税は、不動産1個につき1,000円です（土地1筆と建物1棟なら2,000円）。このほかに司法書士の報酬と実費がかかります。事前にお見積りをお示しします。
売買による所有権移転登記
土地・建物やマンションの売買では、代金の支払いと同時に、売主から買主へ名義を移す登記を申請します。この決済の場に司法書士が立ち会い、次のことを確認してから代金の支払いを進めていただきます。
- 売主・買主ご本人であること、売買の意思があること
- 登記に必要な書類がすべてそろっていること
- 登記簿に、売買の妨げになる差押えなどの登記が入っていないこと（決済直前にも確認します）
- 売主の住宅ローンが残っている場合、その抵当権が決済と同時に確実に抹消されること
不動産会社や金融機関と連携し、買主の方の住宅ローンに伴う抵当権設定登記、新築建物の所有権保存登記、新築マンション（敷地権付き区分建物）の保存登記も承ります。
相続した不動産を売却する場合
亡くなった方の名義のままでは売却できません。まず相続登記で相続人の名義にしたうえで、売買の登記を行います。相続人が複数いる場合の分け方（売却代金を分ける換価分割など）も含め、相続登記から売却時の登記まで一貫してサポートします。詳しくは相続手続・相続登記に関するサービスをご覧ください。
よくあるご質問
Q. 抵当権抹消は自分でもできますか？
A. ご自身で申請することも可能です。ただし、住所変更が必要な場合や、金融機関の合併で書類が複雑な場合などは、補正（書類の訂正）で何度も法務局に足を運ぶことになりがちです。ご相談いただければ、ご自身で進められそうかどうかも含めてお伝えします。
Q. 何十年も前に完済した抵当権が残っていました。
A. 古い抵当権でも抹消できます。金融機関がすでに存在しない場合や、個人の方が抵当権者になっている場合など、状況に応じた方法がありますので、登記簿をお持ちのうえご相談ください。
関連ページ：対応業務について／不動産の名義変更に必要な書類と手続き
