2026/10/05

2026年10月5日から、不動産の登記手続きが一部変わりました。売買・贈与・相続・新築などで不動産の名義人になる方は、登記を申請するときに「国籍等」を申し出ることが必要になります。外国籍の方だけでなく、日本国籍の方も対象です。この記事では、司法書士法人Y&Uリーガルが、何が変わったのか、どんな書類を用意すればよいのかをわかりやすく解説します。

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結論：名義人になる方は「本籍地入りの住民票」をご用意ください

日本国籍の方は、多くの場合、本籍地が記載された住民票の写しを1通ご用意いただければ対応できます。これまでの登記では本籍地の記載がない住民票でも足りる場面がありましたので、住民票を取得する際は「本籍地を記載する」を選んでください。

なお、住民票コード（住民票に記載された11桁の番号）を登記申請で提供し、法務局が住民基本台帳ネットワークで日本国籍を確認できた場合には、国籍を証する書類の添付は不要とされています。どちらの方法がよいかは、ご依頼時に当事務所からご案内します。

そもそも「検索用情報の申出」とは

「検索用情報の申出」は、2025年4月21日に始まった手続きです。所有権の登記を申請する際に、名義人になる方の氏名・氏名のふりがな・住所・生年月日・メールアドレスを法務局に申し出るものです。

2026年4月1日から、不動産の名義人の住所や氏名が変わったときの変更登記が義務化されました。法務局は、申し出られた検索用情報をもとに住民基本台帳ネットワークで住所などの変更を確認し、本人の了解を得たうえで法務局の職権で変更登記をする仕組みを用意しています。検索用情報は、そのための「検索のカギ」となる情報です。

2026年10月5日から何が変わったのか

不動産登記規則の改正（令和8年法務省令第23号）により、2026年10月5日から次の点が変わりました。

検索用情報に「国籍等」が追加されました。「国籍等」とは、国籍の属する国、または「台湾」「ヨルダン川西岸地区及びガザ地区」の地域をいいます。
国籍等を申し出る際は、国籍等を証明する書類の添付が必要になりました。
海外に住所がある方が名義人になる場合も、国籍等を含めた検索用情報の申出が必要になりました。
日本国籍でない方は、氏名のローマ字表記もあわせて申し出ます。

対象となる登記と方

対象となるのは、所有権の保存・移転などの登記で、名義人になる方がその登記の申請人である場合です。たとえば、次のような場面が該当します。

不動産を購入したとき（売買による所有権移転登記）
不動産の贈与を受けたとき
相続で不動産を取得したとき（相続登記）
建物を新築したとき（所有権保存登記）

対象は個人（自然人）に限られ、会社などの法人が名義人になる場合は対象外です。

国籍等を証明する書類

国籍	証明書類の例（いずれか）
日本国籍の方	・本籍地が記載された住民票の写し・戸籍の附票の写し ※住民票コードの提供で日本国籍が確認できれば添付不要
外国籍の方	・国籍または地域が記載された住民票の写し・旅券（パスポート）の写し・在留カードの写し・特別永住者証明書の写し

パスポートの写しを使う場合、有効期限が切れたものは使えませんのでご注意ください。また、二つ以上の国籍をお持ちであることが書類から確認された場合は、そのすべてが記録されます。

国籍は登記簿に載るのですか？

登記簿（登記事項証明書）には載りません。申し出た国籍等は、法務局の内部情報として「検索用情報管理ファイル」に記録され、誰でも取得できる登記事項証明書などで公開されることはありません。

ただし法務省の通達では、国籍等を含む登記の情報が国のデータベース（不動産ベース・レジストリ）に提供され、行政機関の間の情報連携に活用される見込みであるとされています。

なぜ国籍の申出が必要になったのか

法務省の通達では、改正の目的として次の2点が挙げられています。

外国人による不動産保有の実態を把握するため（国土の適切な利用・管理の観点）
相続登記を適正・円滑に行うため：名義人が亡くなったとき、どの国の法律で相続人を決めるか（準拠法）は、亡くなった方の国籍で決まります。国籍があらかじめ分かっていれば、義務化された相続登記をスムーズに進められます。