親が亡くなり、府中市内の実家に誰も住まなくなった――そのような「相続した空き家」のご相談が増えています。売るのか、貸すのか、しばらく持っておくのか、いずれを選ぶ場合でも最初に必要になるのが相続登記です。この記事では、府中市の実家が空き家になったときの相続登記、売却時の「3,000万円特別控除」と府中市の確認書の手続き、空き家の管理責任、府中市の相談窓口を、府中市で相続登記を日常的に扱う司法書士が解説します。
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まずは相続登記で名義を決める
実家を売却する場合、買主への名義変更の前提として、亡くなった親から相続人への相続登記が必要です。名義が亡くなった方のままでは売却の登記ができません。また、相続登記は令和6年4月から義務化されており、相続で不動産を取得したことを知った日から3年以内に申請しないと、10万円以下の過料の対象になることがあります。
空き家の相続で特に気をつけたいのが、「とりあえず兄弟姉妹の共有にしておく」という選択です。共有にすると、売却や建物の取り壊しに共有者全員の同意が必要になり、将来さらに相続が起きると共有者が増えていきます（見解：売却を予定しているなら、売却を担当する相続人の単独名義にして、売却代金を分ける「換価分割」も検討に値します）。遺産分割の進め方は府中市で遺産分割協議書を作成するにはをご覧ください。
売却するなら「3,000万円特別控除」を確認
親が一人で住んでいた家を相続して売った場合、一定の要件を満たすと、売却益（譲渡所得）から最高3,000万円を差し引ける特例があります（被相続人の居住用財産（空き家）を売ったときの特例）。国税庁の案内による主な要件は次のとおりです。
| 適用期間 | 令和9年12月31日までの売却 |
|---|---|
| 控除額 | 最高3,000万円。令和6年1月1日以後の売却で、相続人が3人以上の場合は2,000万円まで |
| 家屋の要件 | 昭和56年5月31日以前に建てられた家屋で、区分所有建物（マンションなど）でないこと。相続の直前に亡くなった方以外に住んでいた人がいないこと（老人ホーム等に入所していた場合の特例あり） |
| 相続後の使い方 | 相続から売却まで、事業・貸付け・居住に使っていないこと |
| 売り方 | 耐震基準を満たすようにして売る、取り壊して土地を売る、または（令和6年以後の売却）買主が売却の翌年2月15日までに耐震改修か取り壊しをする |
| 売却の期限 | 相続開始から3年を経過する日の属する年の12月31日まで |
| 売却代金 | 1億円以下（他の相続人の売却分も含めて判定） |
たとえば令和5年（2023年）6月に亡くなった方の実家であれば、売却の期限は令和8年（2026年）12月31日です。親子・夫婦など特別な関係にある人への売却は対象外です。要件の詳細や適用できるかどうかは、税理士または管轄の税務署（府中市は武蔵府中税務署）にご確認ください。
府中市の「被相続人居住用家屋等確認書」
この特例を受けるには、空き家がある市区町村から「被相続人居住用家屋等確認書」の交付を受けて、確定申告に添付する必要があります。府中市内の家屋は府中市が発行します。
- 申請先：府中市 生活環境部 環境政策課 空き地・空き家対策担当（市役所おもや3階、電話042-335-4195）
- 申請書：売り方（耐震基準を満たして売る／取り壊して売る／買主が改修・取り壊し）や売却時期によって様式が分かれます。必要書類は各申請書の確認表で確認します
- 郵送申請も可：郵送で受け取りたい場合は、切手を貼った返信用封筒（レターパック可）を同封します
- 発行まで1週間〜10日ほど：書類の不備などがあるとさらにかかります。確定申告の時期に慌てないよう早めの申請が安心です
- 申請人ごとに必要：共有で相続した場合は、相続人それぞれが申請書を作成します
府中市の案内では、確認書は特例の適用を確約する書類ではないとされています。最終的な判断は税務署が行います。
空き家のまま持つなら管理責任に注意
空家等対策特別措置法では、空き家の所有者や管理者は、周辺の生活環境に悪影響を及ぼさないよう適切に管理するよう努めるものとされています。管理が不十分で他人に損害が出た場合、管理責任を問われることがあります。令和5年の法改正で「管理不全空家等」という区分が設けられ、府中市から勧告を受けると、固定資産税等の税額が高くなる場合があります。
府中市は、窓を開けての換気、雨漏りの点検、施錠、除草や樹木の剪定、ポストのチラシの処分といった日常的な管理を呼びかけています。遠方にお住まいで管理が難しい場合は、府中市と協定を結んでいる府中市シルバー人材センター（電話042-366-2322）の空き家管理サービスを利用する方法もあります。相続登記が終わるまでの固定資産税の扱いは府中市の固定資産税と相続で解説しています。
府中市の空き家相談窓口
- 府中市 空き家利活用等相談事業：市内に空き家を所有・管理する方（予定の方を含む）が対象で、相談のみなら無料です。売買・賃貸は不動産関係団体、借上げ・管理は連携団体が対応します。連携先の一覧は府中市公式サイトでご確認ください
- 東京都 空き家ワンストップ相談窓口（電話0120-776-735）：相続した実家などについて無料で相談できます
- 府中市 環境政策課 空き地・空き家対策担当（電話042-335-4195）：確認書の発行や空き家対策全般の問い合わせ先です
なお、実家に住宅ローンの抵当権が残っている場合は、売却前に抹消登記が必要です。手続きは住宅ローン完済後の抵当権抹消・不動産売買の登記をご覧ください。
売却を考えたら、不動産会社にご相談いただく前に司法書士へ
相続した実家を売ろうと決めたとき、まず不動産会社に査定を依頼される方が多いと思います。ただ、相続した不動産の売却では、売買契約より前に、登記と相続の手続きが整っているかが大きなポイントになります。不動産会社にご相談いただく前に、一度、司法書士法人Y&Uリーガルに相続と登記の準備についてご相談ください。
- 相続登記が終わっていないと売却の登記ができない：買主への名義変更の前提として、相続人への相続登記が必要です。戸籍の収集や遺産分割協議に時間がかかると、決済日（代金の支払いと名義変更の日）に間に合わないおそれがあります
- 誰の名義にするかで手続きが変わる：相続人の一人の名義で売って代金を分けるのか、共有名義で売るのかによって、遺産分割協議書の書き方や登記の内容が変わります。3,000万円特別控除など税金への影響は、税理士にご確認いただく必要があります（提携税理士のご紹介も可能です）
- 登記簿の問題を先に見つけられる：古い抵当権が残っている、登記されていない建物がある、登記簿の住所・氏名が現在と違う、といった問題は、売却前に整理が必要です
- 相続人の中に判断能力が不十分な方や連絡が取れない方がいる：成年後見や不在者財産管理人の手続きが必要になると、売却までに数か月かかることがあります
当事務所では、相続人と登記簿の状況を確認したうえで、売却の前に済ませておくべき相続登記などの手続きと、その期間の見通しをご説明します。登記の準備が整った段階で不動産会社にご相談いただくと、査定から契約・決済までをスムーズに進めやすくなります（見解）。初回のご相談は無料です。
司法書士にご依頼いただく場合
当事務所は府中駅から徒歩圏にあり、戸籍の収集、遺産分割協議書の作成、府中支局への相続登記から、売却時の所有権移転登記・抵当権抹消まで一貫してお引き受けします。税金の申告が必要な場合は提携税理士をご紹介できます。相続登記全部おまかせコースは88,000円（税込・本サイト限定の条件あり。正規料金110,000円～）です。登録免許税などの実費は別途かかります。詳しくは料金一覧をご覧ください。
